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地方版国五条细则大限将至,背景资料

来源:http://www.liberalscaffolding.com 作者:澳洲幸运10开奖记录 时间:2019-11-13 19:43

30日,京、沪、渝三地“国五条”细则出台。加上深圳、广州所在的广东省,至此四个房地产一线城市基本的调控细则已经明晰。严限购、控二套、留后手,各地细则各有异同。

北京4月8日 - 中国房地产调控“新国五条”3月初公布以来,包括北京、上海等一线城市在内的近40个城市近期纷纷推出细则,就本市房价调控目标、限购政策落实、税收和金融政策做出规定。

北京:京籍单身人士限购第二套30日傍晚,北京市人民政府办公厅对外发布房地产市场调控细则,从限购、信贷和税收三方面收紧政策,堪称“史上最严”。细则提出,北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房; 对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高:在税收方面,能核实房屋原值的,依法严格按个人转让住房所得的20%计征。

市场人士多认为,地方细则不如预期得严厉,对于此前热议的二手房交易征收20%个人所得税未有明确规定,二套房房贷首付和利率调整则将依据地方实际情况适时调整。

上海:三套房停贷, 严征二手房20%个税30日,上海市人民政府办公厅印发实施意见。意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查; 严禁发放第三套及以上购房贷款;根据市场变化,金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。

北京率先宣布上调二套房购房门槛,自4月8日起要求购买二套房的商贷及公积金贷款的最低首付比例由六成提高至七成。

分析“二套房贷”门槛逐年提高 “改善性刚需”受影响京、沪两地30日出台的“国五条”细则提出要“进一步提高”或“适时调整”第二套住房贷款的首付比例,继续严格实施差别化住房信贷政策。随着二套房贷门槛的逐次提高,这些“改善性刚需”正受到越来越明显的影响。

以下重点城市今年房地产调控细则主要内容:

此次北京提出,“要根据房价控制目标进一步提高第二套住房贷款首付款比例”。上海的“适时调整”,更是悬了一把利剑。有业内人士认为,一些城市的二套房“首付提高至七成”有可能成为现实。“改善性刚需”也可能被投资投机性购房“殃及”,遭遇打压。

**房价调控目标**

经济学家马光远表示,信贷对市场的影响效果比较大,差别化信贷政策甚至要比限购厉害,通过调节金融杠杆,提高进入门槛,信贷政策收紧将会让二套房市场受到很大影响。

截至4月1日已有35个城市公布2013年度房价控制目标,包括广州、深圳、天津在内的大多数城市目标基本一致,即房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。在房价指标中,剔除了保障房,居民收入涨幅则是扣除物价因素后的实际涨幅。

各地细则 3月底前出台“20%”已经引得楼市大动,全国政协委员、住建部副部长齐骥在今年全国两会期间明确表示,“国五条”可操作性的细则将在3月底前陆续出台。

澳洲幸运10开奖记录,北京、上海等一线热点城市房价调控目标相对更为严格,青岛、西安等市则在目标中提及房价涨幅“明显低于”人均可支配收入实际涨幅。

由于临近3月底,各地“国五条”实施细则或将在本周末密集出台,虽然为搭上政策“末班车”,各地的二手房交易依然火爆。但专家认为,地方版“国五条”出台实施后,地产市场将迎来“冷静期”。

北京2013年全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

知名财经评论人士叶檀认为,“国五条”推向市场后,各地二手房交易进入高峰期,这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发,也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地,各地二手房交易将进入一段真空期。本版稿件据新华社

上海2013年按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

解读京沪粤三地细则详解北京:进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

**限购政策**

上海:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

强调严格执行住房限购措施,严格购房资格审核。一线城市进一步细化限购规定,其中,北京的细则最为严厉。

广东:广州、深圳市要根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定房价控制目标。

北京:自通知下发次日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭,不予办理产权登记手续,家庭承担相应的法律责任,且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的,将依法追究刑事责任。

点评:与往年相比,今年的房价控制目标剔除了保障房,实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市,但上海涨幅在四个一线城市中最小,“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”,值得关注。

上海:进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。相关部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享,完善住房限购措施的操作流程。

北京:京籍成年单身人士在北京未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。

广州:自意见发布之日起,非本市户籍居民家庭能提供购房之日前两年内在本市连续缴交一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,限购一套住房(含新建商品住房和二手住房);非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

上海:进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。

市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管,购房资格审查环节前移至签订购房合同前。

广东:广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。

深圳:杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为;发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。

点评:北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求,“限购区域应覆盖城市全部行政区域”,那么珠海原来是在主城区限购,现在扩大到全市全部行政区域。

天津:严格购房家庭资格复核,各区县房地产管理部门在办理商品住房买卖合同备案或二手住房权属转移登记时,要对购房家庭拥有住房套数情况和相关证明材料进行严格复核,对不符合住房限购政策规定的,不予办理相关手续。

北京:进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

**税收政策**

上海:根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

多地表示将严格执行国办发〔2013〕17号文件关于房地产税收的政策规定。对于广受关注的二手房交易按差额征收20%个人所得税,地方多未给出明确规定。

广东:细则没有提到二套房贷政策。

北京/天津:对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。

点评:北京明确要提高二套房贷首付比例,业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”,一旦房价继续上涨,提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。

对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

北京:依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

上海:对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点。

上海:依法严格按照转让所得的20%计征。

重庆:对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房,以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通商品住房征收房产税;对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

广东:严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

广州:严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。加强土地增值税征收管理,加大对房地产开发项目土地增值税清算力度。

点评:三地口径一致,只是北京特地复述了“满五年唯一住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确,“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税”。差别化的税收政策,体现了对合理购房需求的保护。

**房地产金融政策**

观察离婚为避税,结婚为买房

各地将继续严格实施差别化住房信贷政策,一线城市北上广深,以及重庆、天津、青岛等多地均提及可依实情和相关规定,适时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。而据国内媒体引述权威人士报导,央行层面不会就各地分支机构上调二套房贷首付比例和利率做出统一的要求。

为何调控总是 跟“夫妻那些事儿”过不去?

北京、上海等地强调强化对购房人的贷款资格审核,其中,上海规定,严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

不如结婚吧,即使感情还没到那份上,因为“单身人士禁购第二套房”;不如离婚吧,即使夫妻俩感情好得很,因为“满五年唯一住房免征20%个税”。房地产调控,怎么老跟“夫妻那些事儿”过不去?

重庆等对中小户型住宅给予金融政策支持,规定银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下,对中小套型住房套数达到开发总套数70%以上的普通商品住房建设项目,优先支持开发贷款需求。

一轮轮调控引发的种种“溢出效应”,说明了住房这种商品和房地产这个行业的特殊性。住房承载了太多居住用品以外的内涵,不是所有的二套房都是投资投机性购房。调控之下市场出现的种种“怪象”,都有着深层次的经济、社会、心理等原因。因此,一方面,调控必须要考虑到楼市运行的复杂性、特殊性,给予更多的关怀和考量。

此外,地方细则还对增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程建设、严格商品房预售管理以及销售价格引导等做出规定。

(发稿 宿泱韫; 审校 林高丽)

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